Altbausanierung in Berlin — typische Baustellen und was du dafür brauchst

Berliner Altbau: Charme mit ordentlich Nebenwirkungen

Wer in Berlin eine Altbauwohnung kauft oder saniert, ahnt meistens, worauf er sich einlässt. Hohe Decken, Stuck, breite Kieferndielen, diese Gründerzeit-Atmosphäre, die kein Neubau der Welt hinkriegt. Was die meisten unterschätzen, ist das, was sich hinter den Tapetenschichten versteckt und unter den Böden schlummert. Nach 120 Jahren ist das selten eine nette Überraschung.

In Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Kreuzberg, Neukölln, Wedding, überall stehen diese Gründerzeitbauten aus den 1880ern bis 1910ern. Von außen pittoresk, von innen wartet ein ganzer Katalog an Baustellen. Die typischen Probleme sind aber fast immer dieselben. Wer weiß, was kommt, kann sich vernünftig vorbereiten. Grundsätzlich liegen bei Gebäuden vor 1949 die Sanierungskosten 25 bis 40 Prozent höher als bei Nachkriegsbauten. In Berlin rechnet man aktuell mit 700 bis 1.100 Euro pro Quadratmeter. Aber wer Eigenleistung einbringt, drückt diese Zahl erheblich.

Dielen abschleifen, der Klassiker unter den Altbau-Projekten

Kieferndielen, meistens 12 bis 15 Zentimeter breit, teilweise noch Original von 1890. Dutzende Umzüge, Kriegsschäden, fragwürdige Renovierungsversuche aus den 70ern mit Teppichkleber drüber. Unter fünf Schichten Lack versteckt sich aber meistens noch brauchbares Holz.

Abschleifen ist der Weg. Erst grob mit 40er Korn, dann 80er, dann 120er zum Finish. Hat aber Tücken, denn alte Dielen sind nie eben, Fugen klaffen und überall lauern Nägel. Bevor du den Parkettschleifer ansetzt, musst du jeden Nagel mit dem Senker mindestens drei Millimeter unter die Oberfläche treiben. Sonst zerfetzt dir das Schleifband in Sekunden.

Was du auf dem Zettel haben musst

• Lose Dielen vorher mit Schrauben fixieren, nicht mit Nägeln, denn Nägel arbeiten wieder hoch
• Fugen zwischen den Dielen mit Fugenkitt oder Hanfstreifen füllen
• Randschleifer für die Kanten und Ecken mitnehmen, die große Walzenmaschine kommt da nicht ran
• In verwinkelten Altbau-Grundrissen mit vielen Ecken und Nischen extra Zeit einplanen, Berliner Altbauwohnungen haben selten rechteckige Zimmer
• Nach dem Schleifen lieber Hartwachsöl statt Lack, das lässt das Holz atmen, ist leichter auszubessern und riecht nicht wochenlang

Stuck erhalten, Finger weg vom Hammer

Berliner Gründerzeit-Stuck ist Handarbeit. Rosetten, Friese, Eierstäbe, das wurde vor über hundert Jahren von Hand gezogen oder gegossen. Sowas bekommst du heute nicht mehr unter mehreren tausend Euro pro Raum. Also erhalten statt abreißen.

Das Hauptproblem ist, dass der Stuck sich von der Decke löst. Hohlstellen erkennst du beim Klopfen, wo es hohl klingt, hat sich der Putz gelöst. Kleine Stellen kannst du mit Acryl-Injektionen hinterspritzen, größere Schäden brauchen einen Stuckateur.

Selbst machen kannst du folgendes. Lose Farbschichten abkratzen, Risse mit Kalkspachtel füllen, mit Kalkfarbe streichen. Kalkfarbe, nicht Dispersionsfarbe, denn die lässt den alten Putz atmen und beugt Schimmelbildung vor.

Wände stemmen, wenn die alten Leitungen rausmüssen

In den meisten Berliner Altbauten sind die Wände massiv. 30 bis 60 Zentimeter Vollziegel mit Kalkmörtel dazwischen. Solide gebaut, keine Frage. Aber wenn du Schlitze für neue Elektrik oder Wasserleitungen brauchst, kommst du mit dem Akkuschrauber nicht weit.

Ein vernünftiger Stemmhammer mit Flachmeißel geht durch Ziegelwände ordentlich voran. Der Kalkmörtel ist weicher als moderner Zement, das ist dein Vorteil. Trotzdem Fenster auf, Türen mit Folie abdichten, alles abdecken. Und Nachbarn vorwarnen, in Berliner Mietshäusern mit Holzbalkendecken hört man das Stemmen bis in den vierten Stock.

Typische Stemmarbeiten im Altbau

• Schlitze für neue Stromleitungen, die alten Stoffkabel mit Gummiisolierung aus der Vorkriegszeit müssen fast immer komplett raus
• Schlitze für Wasserrohre im Bad, alte Bleileitungen ersetzen, davon gibt es in Berlin noch reichlich
• Durchbrüche für neue Türöffnungen oder offene Küchen, in Berliner Altbauten aktuell sehr beliebt
• Alte Fliesen und maroden Putz von den Wänden holen

Für Schlitze reicht ein Profi Abbruchhammer 11 kg. Für Durchbrüche brauchst du den großen Bohr- und Kombihammer SDS-Max mit Hohlbohrkrone. Und bei tragenden Wänden gilt, Finger weg ohne Statiker, bei Holzbalkendecken kann dir sonst die Deckenkonstruktion absacken.

Elektrik erneuern, fast immer alternativlos

Die Elektrik ist in unsanierten Berliner Altbauten das größte Sicherheitsrisiko. Stoffummantelte Kabel aus der Vorkriegszeit, Schraubsicherungen, kein FI-Schutzschalter, keine Erdung an den Steckdosen. Da fliegen im besten Fall die Sicherungen raus. Im schlechtesten Fall brennt die Bude.

Kompletterneuerung bedeutet Wände aufstemmen, neue NYM-Kabel, Unterputzdosen, neuer Sicherungskasten mit FI-Schalter. Es gibt keine halbe Lösung bei Elektrik aus den 1920ern.

Die Elektrik muss ein zugelassener Elektriker abnehmen, das ist gesetzlich vorgeschrieben. Aber die Vorarbeit machst du selbst. Schlitze stemmen, Leerrohre verlegen, Dosen einsetzen, Kabel einziehen. Damit sparst du 40 bis 50 Prozent der Gesamtkosten.

Bad sanieren, die Königsdisziplin

Bäder in Berliner Altbauten sind legendär klein mit Leitungen aus einer anderen Epoche. Oft nachträglich eingebaut, in der Gründerzeit gab es nur ein Plumpsklo auf halber Treppe. Die späteren Einbauten sind entsprechend improvisiert.

Komplettsanierung heißt, alles raus bis auf die nackten Wände. Alte Fliesen mit dem Stemmhammer runterklopfen. Die Wandfliesen aus den 60ern sitzen meistens auf zentimeterdicker Putzschicht, manchmal fällt beides zusammen ab, manchmal klebt jede Fliese wie betoniert. Das Gewicht unterschätzen die meisten. Ein gefliestes Bad produziert beim Rückbau locker 800 Kilo Schutt. Das kriegst du nicht in Müllsäcken die Treppe runter, jedenfalls nicht im vierten Stock ohne Aufzug.

Holzbalkendecken, das unsichtbare Problem

Die meisten Gründerzeitbauten haben Holzbalkendecken mit Schüttung aus Sand oder Schlacke. Schallschutz nach heutigen Standards? Vergiss es. Schiefe Böden, durchhängende Balken, knarrende Dielen, Normalzustand in fast jeder unsanierten Berliner Altbauwohnung.

Fußbodenheizung? Aufpassen, dass die Balken nicht überlastet werden. Trockenestrichsysteme aus Gipsfaserplatten sind leichter als Nassestrich und brandschutzkonform. Aber mit jedem Zentimeter Aufbau verlierst du Raumhöhe. Bevor du irgendetwas an der Deckenkonstruktion machst, lass einen Statiker draufschauen.

Denkmalschutz, der Berliner Sonderfall

Berlin hat rund 10.000 denkmalgeschützte Gebäude, großteils Gründerzeitbauten. Dazu ganze Denkmalschutzgebiete. Fenster tauschen, Fassade verändern, Stuck entfernen, alles genehmigungspflichtig.

Klingt nervig, hat aber handfeste Vorteile. Denkmal-AfA nach Paragraf 7i und 10f Einkommensteuergesetz, Sanierungskosten lassen sich steuerlich absetzen. KfW-Kredite bis 150.000 Euro pro Wohneinheit mit Tilgungszuschüssen bis 45 Prozent. Dazu IBB-Kredite bis 100.000 Euro für energetische Maßnahmen.

Die Berliner Denkmalschutzbehörde berät kostenlos. Ruf an, bevor du anfängst. Und der Förderantrag muss vor Vertragsabschluss mit Handwerkern gestellt werden, sonst ist das Geld futsch.

Die richtige Ausrüstung macht den Unterschied

Altbausanierung ist kein Projekt für die IKEA-Werkzeugschublade. Du brauchst vernünftige Maschinen für tagelange Einsätze unter harten Bedingungen. Berliner Vollziegelwände verzeihen keine schwachen Geräte.

Die gute Nachricht ist, du musst das nicht kaufen. Parkettschleifer für drei Tage, Stemmhammer für eine Woche, Bohrhammer für die Durchbrüche, dafür Tausende Euro ausgeben, damit die Maschinen danach im Keller verstauben? Macht keinen Sinn.

Passende Geräte findest du bei Mietluke

Du brauchst das Werkzeug nur für ein paar Tage, Kaufen lohnt sich nicht, Mieten schon.

• Profi Parkettschleifmaschine für Kieferndielen und Altbauböden
• Profi Abbruchhammer 11 kg für Schlitze und Fliesenabbruch
• Profi Bohr- und Kombihammer SDS-Max für Durchbrüche und große Bohrungen
• Profi Industriesauger Staubklasse M für Schleifstaub und Bauschutt
• Schleifband Korn 60 grob und Korn 120 fein für den Parkettschleifer
• Meißel-Set SDS-max 5-teilig für Flach- und Spitzarbeit
• Profi Bautrockner 52L/Tag gegen Restfeuchte nach dem Stemmen